Неожиданное природное преобразование в Риме
В бывших оптовых рынках квартала Остензе в Риме развернулось неожиданное — и важное — природное преобразование: на девяти гектарах городских земель возникло настоящее речное эко-сообщество. Между зданиями и цистернами с водой разрослись тысячи ив, белых тополей и камышей; там появилась болотная зона, которая за годы покоя стала местом высокой биологической разнообразности.
Павильоны оптового рынка, где продавали фрукты, овощи, рыбу, мясо и яйца, были открыты в начале прошлого столетия и прекратили работу в начале двухтысячных. С тех пор муниципалитет ищет способ вернуть эту территорию горожанам. Первые археологические раскопки, начатые два десятка лет назад и затем прерванные, обнаружили тысячи амфор, использовавшихся при осушительных и сельскохозяйственных работах.
Географически эта зона — пойма; в прошлом её пересекала река, впадавшая в Тибр, прежде чем её замкнули под землю в конце XIX века. Эколог отмечает, что когда-то Рим был усеян каналами и потоками, и что восстановление водных ландшафтов, утраченное в процессе урбанизации, должно быть стратегическим приоритетом города.
В части территории у железной дороги, под мостом, сформировалась влажная низина. По словам экологов, болотные участки смягчают климат, фильтруют атмосферное загрязнение и впитывают избыточные ливни — функции, которые в плотной городской среде особенно ценны.
В городском музее зоологии хранятся коллекции водных жуков, собранные ещё со времен объединения Италии; с тех пор, как отмечают учёные, в городе исчезли многие водные виды. После закрытия рынков муниципалитет объявил конкурс на создание «города молодёжи» — с университетскими, культурными и рекреационными пространствами.
Проект должен был реализовать консорциум строительных компаний во главе с фирмой Lamaro Appalti, связаной с бизнесменом Клаудио Тоти. Территорию планировали отдать в долгую концессию за сравнительно низкий ежегодный платёж. Были подписаны соглашения и утверждён проект, но затем разразился строительный кризис, и инвестор потребовал изменить проект, увеличив объёмы работ и отложив начало концессионного периода — процесс, который изучала национальная антикоррупционная служба.
После многолетних переговоров консорциум представил новый проект, который муниципалитет признал общественно значимым. Для сопровождения процедуры городская компания привлекла частную юридическую фирму, которая подготовила документы для утверждения и вела коммуникацию с антикоррупционным органом; стоимость этого юридического сопровождения составила десятки тысяч евро.
Новая инициатива предусматривает сохранение отреставрированных павильонов и строительство рядом ещё десяти зданий. Значительная часть нового строительства отведена под частное студенческое общежитие: семь зданий будут включать общежитие на более двух тысяч мест. Также планируется около двух тысяч парковочных мест, часть из них подземные и платные. Финансирование привлечёт иностранный фонд недвижимости.
Проектная документация предусматривает, что одноместная комната в общежитии может стоить свыше тысячи евро в месяц по предварительным оценкам. Муниципальные власти называют проживание «по ценам сдерживания», однако в проекте указано, что места предполагаются как двуспальные комнаты с арендной платой примерно в пятьсот евро за койко-место, без НДС и отдельных «дополнительных сервисов».
Студенческие организации и активисты критикуют инициативу: по их мнению, это по сути коммерческая гостиничная модель с условием сохранять статус общежития ограниченное число лет. Студенты нуждаются в доступном жилье, а не в комплексе с парковками, ресторанами и фитнес-центром, считают представители студенческих объединений.
Муниципальные чиновники в ответ отмечают, что в плату за место в предусмотренном студенческом фонде будут включены коммунальные услуги, интернет, общие зоны и базовые сервисы, и что тарифы ниже рыночных. Правовые эксперты и жилищные профсоюзы указывают на проблему правовой квалификации: если комплекс будет отнесён к туристическо-рекреационному типу, на него не распространяются правила жилищных аренды, в том числе соглашения о согласованном тарифе для студентов; это вызывает неопределённость относительно прав и гарантий арендаторов.
Муниципальные власти заявляют, что в ходе утверждения собрание городского совета направило рекомендацию рассмотреть возможность снижения «цены сдерживания» при условии финансовой устойчивости проекта, и что ведётся работа над механизмами включения части мест в публичную систему распределения, аналогично существующим соглашениям с другими объектами.
Финансовые подсчёты в проектной документации указывают, что в один из первых годов эксплуатации общежитие могло бы приносить значительные ежегодные доходы; дополнительные поступления ожидаются от аренды офисов, парковок и культурных пространств. При этом предоставляемые культурные и общедоступные зоны формально будут открыты для всех, но часть их «удобств» будет ориентирована прежде всего на проживающих в общежитии — библиотеки, учебные зоны, спортивные площадки.
Социологи и исследователи жилья отмечают, что современная модель частных студенческих кампусов предлагает «пакеты услуги»: помимо комнат это — коворкинги, спортзалы, прачечные, интернет и даже профессиональные сети и сообщества, которые продаются как часть продукта. Такое «жить в сообществе» становится платной услугой, что, по мнению критиков, коммерциализирует социальную жизнь городов и ограничивает доступность проживания для менее обеспеченных студентов.
Местные жители и активисты выражают озабоченность отсутствием прозрачного общественного обсуждения и участием в принятии решений. Жители собираются регулярно, проводят собрания и публичные акции; одна подписная петиция с просьбой изменить проект и добавить сервисы для квартала собрала несколько сотен подписей.
Соседи напоминают, что эта территория была долгие годы общественным ресурсом, давшим городу услуги и рабочие места, и задают вопрос, что нужно именно кварталу — например, парк, где можно укрыться от летней жары, а не обширные мощёные площади.
В проекте предусмотрены открытые площади для мероприятий, но визуальные материалы показывают, что они в основном будут мощёными, а зелёные насаждения сведены к вазонам и полосам у фасадов — что вызывает критику урбанистов и экологов, которые подчёркивают ценность естественной растительности и водных ландшафтов как «полноты» городского экосистемного капитала.
По мнению многих специалистов, планы, ориентированные на преимущество застройки, отражают культуру, в которой строительная активность воспринимается как основной двигатель развития, а оставшиеся незастроенные участки — как «пустоты», которые нужно заполнить. Экологи объясняют обратное: с точки зрения природы построенное сооружение зачастую представляет собой «пустоту», тогда как поля, леса и водно-болотные угодья — это «полнота» экосистемных функций.
Леса и луга — это сети взаимоотношений: деревья лишь видимая часть экосистемы, включающей фрукты, насекомых и микробиоту. Воссоздать такие экосистемы искусственно крайне сложно — природа «выбирает» места, где условия подходят не только одному виду, но и всем видам, с которыми он сосуществует.
Итальянские институции, исследовательские центры и активисты подсчитывают и экономическую цену уплотнения: потеря экосистемных услуг — улавливания углерода, регуляции климата и температуры, управления водными потоками — оценивается в значительные суммы на гектар в год. Масштаб потерь в столице за годы активной застройки оценивается в сотни миллионов, даже миллиарды евро по накопительным выкладкам.
На национальном уровне потребление почвы остаётся значительным и в последние годы. Столкновения между интересами строительства и охраны зелёных зон регулярно проявляются в других частях города: утверждение проектов, которые по градостроительным планам должны были оставаться парками, вызывает споры и судебные процессы.
Иногда суды становятся на сторону муниципалитета и ограничивают строительные кубатуры, заставляя застройщиков нести расходы; в других случаях гражданские инициативы побеждают, останавливая застройку. Юристы, занимающиеся экологическим правом, утверждают, что у органов власти есть инструменты для защиты природных ценностей территорий, особенно в условиях климатического кризиса, и что правовые нормы о защите окружающей среды и биоразнообразия должны накладывать ограничения на приватизацию городского пространства под коммерческое строительство.
Европейские правила, вступившие в силу недавно, требуют восстановления деградированных экосистем и предписывают сохранять и наращивать зелёные площади в городах. Юристы, выигрывавшие дела по защите зелёных территорий в Риме, настаивают на том, что предпринимательская инициатива законна, но должна сочетаться с балансом общественных интересов; нельзя маскировать коммерческие проекты под социальные инициативы.
По мнению архитекторов и урбанистов, эффективные решения часто рождаются снизу: формы саморганизации жителей и спонтанные возвращения природы в заброшенные пространства демонстрируют адаптивные стратегии, которые администрация порой не учитывает. В ряде случаев локальные сообщества берут под опеку заброшенные места, ухаживают за зелёными участками и тем самым сохраняют общественные блага, снижая затраты на восстановление и подчёркивая ценность участия.
Такие примеры в столице — парк исторической дороги, парки вдоль городских магистралей и небольшие зелёные островки — во многом спасены именно активностью жителей. История города полна конфликтов и перемещений беднейших слоёв населения ради освобождения территорий под прибыльные проекты, считают исследователи; при отсутствии политики доступного жилья горожане вынуждены либо саморганизовываться, либо уезжать.
Многие примеры защиты зелёных зон и общественных пространств в Риме — результат местных кампаний снизу, где потребности и желания жителей пересеклись с защитой природных ценностей. В этой сложной совокупности интересов — природоохранных аргументов, экономических стимулов и социальных потребностей — решается судьба бывших оптовых рынков Остензе.
Проект, который должен преобразовать территорию, вызывает горячие дебаты о том, что считать общественным интересом: новый комплекс с обширными жилыми и коммерческими элементами, финансируемый частным капиталом, или сохранение и усиление природных и общественных функций пространства, которые сформировались за годы «непользования». Местные инициативы продолжают требовать прозрачности, участия и учета экологической ценности территории, а эксперты настаивают на необходимости учитывать экосистемные услуги и права будущих поколений при принятии решений о городском развитии.
